رأی شماره ۱۴۰۰۰۵۵ هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ماده ۹ تعرفه عوارض محلی سال ۱۴۰۱ مصوب شورای اسلامی شهر سقز با موضوع قدرالسهم شهرداری از تفكیک اراضی و ورود به محدوده، ابطال شد»

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۴/۶/۱۱         شماره دادنامه: ۱۴۰۴۳۱۳۹۰۰۰۱۴۰۰۰۵۵

شماره پرونده: ۰۲۰۳۱۳۳

مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای لقمان عبدی

طرف شکایت: شورای اسلامی شهر سقز

موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده ۹ تعرفه عوارض و بهای خدمات و سایر منابع درآمدی سال ۱۴۰۱ مصوّب شورای اسلامی شهر سقز تحت عنوان قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی و ورود به محدوده

گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال ماده ۹ تعرفه عوارض و بهای خدمات و سایر منابع درآمدی سال ۱۴۰۱ مصوّب شورای اسلامی شهر سقز را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته  به طور خلاصه اعلام کرده است که:

"اینجانب مالک یک قطعه زمین با سند ثبتی تک برگ در سال ۱۳۹۱ با قید کلمه کاربری مختلط در سند از مالک خریداری کردم و جهت انتقال سند از مالک به بنده، چندین نوبت کارشناسی توسط شهرداری صورت پذیرفت و اداره ثبت پس از استعلام و اخذ جوابیه از شهرداری نسبت به انتقال سند اقدام نمود. پس از مراجعه برای اخذ جواز در همان سال، شهرداری عنوان نمود که کاربری زمین فوق، تأسیسات است. در حالی که در پرونده ملک، صورتجلسه تفکیکی با امضای شهردار و معاون دفتر فنّی وقت و دیگر کارشناسان مربوطه موجود است که کاربری املاک واقع در طرح، از جمله زمین اینجانب، مختلط تعیین شده و شهرداری ضمن موافقت با نقشه تفکیکی تهیه شده از سوی مالک و مختلط عنوان کردن کاربری و پیرو ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، نقشه تفکیکی به اداره ثبت و اسناد معرفی و تأیید گردیده است. شهرداری طی مکاتبات نقشه تفکیکی را با تعیین کاربری های پلاک ها ارسال و بر بلامانع بودن نقشه تفکیکی بعد از طرح در کمیته کار ماده ۵ و ارسال نتایج آن به اداره ثبت تأکید کرده است. همچنین نظر کمیسیون ماده ۵ به اداره ثبت ارسال گردید و اداره ثبت با استناد به این استعلامات برای زمین های تفکیکی از جمله زمین اینجانب، سند با کاربری مختلط صادر کرد. با وجود پیگیری های مکرر در چندین سال جهت اخذ پروانه ساختمانی و ایجاد حقوق مکتسبه ناشی از اظهار نظر شهرداری، پس از ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۵ در نهایت با کاربری مختلط موافقت کرد. علی رغم رأی وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص غیرقانونی بودن اخذ عوارض تفکیک و افراز و تغییر کاربری، شهرداری مبلغ ۲۵۰/۳۶۵/۴۱ ریال از بنده دریافت نمود. شهرداری طی نامه ای در تناقض با تمام استعلامات مستند و حتی بند ۲ لایحه درآمدی شهرداری، ملک اینجانب را مشمول پرداخت ۸% عوارض مالکانه در سال ۱۴۰۰ با این عنوان که بدون ارائه طرح تفکیکی مصوّب کمیسیون ماده ۵ و اخذ مجوّزات ماده لازم، تفکیک صورت گرفته و برای آن سند صادر شده است.

این اظهار نظر شهرداری به موجب کلّیه استعلامات و مکاتبات شهرداری موجود در پرونده غیرواقعی است. در سال ۱۴۰۱ و اعتراض شهروندان به این مصوبه غیرقانونی شورا و شهرداری سقز، درصد عوارض مالکانه از ۸ به ۴ درصد کاهش یافت. با وجود اعتراضات و مکاتبات بنده در طول سال ۱۴۰۱، نهایتاً شهرداری با رأی کمیسیون ماده ۷۷ اینجانب را ملزم به پرداخت مبلغ ۱,۵۳۰.۴۰۰.۰۰۰ ریال نمود.

این در حالی است ۱ـ برابر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، مساحت زمین بنده کمتر از ۵۰۰ مترمربع  بوده و مشمول عوارض تفکیک و افراز نخواهد بود و برابر ماده ۴ قانون مدنی اثر قانون نسبت به آتیه است و قانون نسبت به ماقبل خود اثر ندارد.

۲ـ برابر بند ۲ لایحه درآمدی شورا در سال ۱۴۰۰، عوارض و بهای خدمات صرفاً برای املاکی است که پس از تصویب اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، بدون استعلام از شهرداری ثبت شده اند و برای آنها سند صادر شده است.

۳ـ در طول این ۱۱ سال تلاش برای اخذ جواز و بیشتر از ده ها بار کارشناسی این ملک از سوی کارشناسان شهرداری، هیچ گاه شهرداری ملک اینجانب را مشمول عوارض ۸٪ یا ۴% مالکانه ندانسته است. چنانچه هنگام خرید ملک، این موضوع مطرح می شد، بنده مبلغ عوارض را از مالک اخذ یا معامله را فسخ می کردم.

۴ـ برابر رأی وحدت رویه شماره ۹۱۱۰۰۹۰۹۰۵۸۰۰۲۷۵ مورخ ۱۳۹۱/۵/۱۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، با استناد به بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری این گونه مصوبات شورا و شهرداری خلاف قانون اعلام شده اند. لذا درخواست ابطال ماده ۹ مصوبه مورد شکایت مورد تقاضا می باشد."

متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است:

"تعرفه عوارض و بهای خدمات و سایر منابع درآمدی سال ۱۴۰۱ مصوّب شورای اسلامی شهر سقز

ماده ۹: قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی و ورود به محدوده (۱۱۰۲۹۰ سایر)

۱ـ در صورت مراجعه مالکین جهت تفکیک اراضی، در جهت اعمال مفاد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها موضوع در کمیسیون توافقات شهرداری مرکب از شهردار، معاون توسعه مدیریت منابع، معاون شهرسازی، مدیر املاک (دبیر کمیسیون)، حقوقی و درآمد مطرح و در خصوص قدرالسهم قانونی شهرداری توافق لازم به عمل آمده و توافق مربوطه جهت تصویب به شورای محترم شهر ارسال خواهد گردید.

چنانچه متقاضیان صدور پروانه ساختمانی در اراضی تفکیکی که بدون موافقت شهرداری و اخذ مجوّز سایر مراجع ذی صلاح و عدم اجرا مفاد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها نسبت به تفکیک اقدام نموده و با در دست داشتن مدارک مورد نیاز صدور پروانه به شهرداری مراجعه نمایند، مستند به مفاد تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها ضمن اخذ تعهّدی مبنی بر عدم ادعا بر شوارع و معابر طرح تفکیکی، حق السهم شهرداری به میزان ۸ درصد بهای ملک برابر نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین و وصول می گردد. (به استناد رأی شماره ۱۹۲۱ [۹۷۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۹۲۱] مورخ ۱۳۹۷/۱۰/۱۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نظریه حقوقی شورای قضات استان).

۲ـ املاک فاقد سند رسمی (قولنامه ای) که بدون مجوّز قانونی احداث شده اند و بعد از طی مراحل قانونی، رأی به ابقای با اخذ جریمه در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها، علاوه بر جرایم بر عوارض مربوطه، مفاد بند ۲ نیز در مورد این گونه املاک اجرا خواهد شد.

۳ـ قدرالسهم فوق الاشاره به هنگام صدور مجوّز پروانه ساخت، مفاصا حساب و هرگونه پاسخ استعلام قابل وصول خواهد بود.

۴ـ در صورت ورود اراضی به محدوده، مستند به نظریه حقوقی شماره ۴۷/۱۴۰۰/۷  مورخ ۱۴۰۰/۹/۲۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه، علاوه بر موارد فوق، مفاد تبصره ۴ قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مبنی بر وصول حداکثر ۲۰% اراضی نیز در مورد این املاک اجرا و اعمال خواهد شد. در صورت لزوم این گونه موارد به کمیسیون توافقات موضوع بند ۱ ارجاع خواهد گردید.

د) عوارض اختصاصی کسری حدنصاب تفکیک:

عوارض هر مترمربع کسری حدنصاب تفکیک با رعایت ضوابط شهرسازی، به شرح زیر محاسبه می گردد:

ردیف ـ  کاربری ـ مبنای محاسبه

۱ـ مسکونی:

ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ ـ  (۱+M/۲۰۰)%۸۰P×T

سایر ـ (۱+M/۲۰۰)%۸۰P×T

طبقاتی آپارتمانی ـ  (%۲۵D+%۸۰P)T

۲ ـ تجاری (در هر دهنه):

در کاربری تجاری ـ (۱+M/۲۵۰)%۸۰PT

گذرهای اصلی بافت قدیم ـ (۱+M/۲۵۰)%۸۰PT

محدوده بافت قدیم ـ (۱+M/۱۵۰)%۸۰PT

در کاربری مسکونی ـ (۱+M/۲۴)%۸۰PT

مجتمع های تجاری ـ (۱+M/۲۱)۳PT

۳ـ  عرصه مجتمع های تجاری (برابر ضوابط)  ـ (۱+M/۵۰)%۸۰PT

۴ـ تجاری مسکونی (مختلط) ـ (۱+M/۱۰۰)%۸۰PT

۵ ـ  سایر کاربری های آپارتمانی (ورزشی و درمانی و غیره ....) ـ (۱+M/۱۸۰)%۸۰PT

۶ ـ مطب ـ (۱+M/۷۵)۱/۵PT

۷  ـ اداری ـ (۱+M/۶۰)۲PT

۸ ـ بافت تاریخی مرکزشهر، بازار سرپوشیده (راسته بازار اردلان یا بازار شیخ قدیمی ساخت قبل از سال ۱۳۶۸ ـ (۱+M/۱۲)۲PT

توجه: بلوک های اشاره شده در جدول پیوستی (صفحه۱۶۳) با فرمول زیر محاسبه شود.

ردیف ـ کاربری ـ  مبنای محاسبه

۱ـ مسکونی:

ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ ـ (۱+M/۲۰۰)۱/۵PT

سایر ـ (۱+M/۲۰۰)۱/۵P×T

طبقاتی آپارتمانی ـ  (%۲۵D+۳P)T

P: عبارت است از ارزش قیمت منطقه ای در عریض ترین گذر قابل دسترسی

D: عبارت است از ارزش معاملاتی

T: عبارت است از ضریب منطقه ای

M: عبارت است از متراژ کمتر از حدنصاب تفکیک

تبصره۱: حدنصاب تفکیک در کاربری های مختلف برابر با ضوابطی است که در طرح های شهری به تصویب رسیده است.

تبصره ۲: کسری حد نصاب تفکیک شامل املاکی که سند مالکیت آنها قبلاً در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها صادر شده نمی گردد.

تبصره ۳: کسری حدنصاب تفکیک شامل املاکی که قبلاً با شهرداری تسویه حساب نموده اند، نمی گردد.

تبصره ۴: املاک دارای قولنامه عادی و اسنادی صادره ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و همچنین املاکی که درخواست تفکیک دارند، در صورتی که مساحت عرصه آنها کمتر از حد نصاب تفکیک باشد، مشمول پرداخت این عوارض خواهند شد.

تبصره ۵: محدوده قدیمی فرسوده و تاریخی عبارت است از محدوده های تصویبی از سوی مراجع ذی صلاح.

تبصره۶: مجمتع تجاری می بایست منطبق و براساس تعاریفی که در ضوابط طرح جامع به عمل آمده باشد.

تبصره ۷: متراژ تعیین شده برای تفکیک فقط تجاری در بافت تاریخی مرکز شهر ۱۲ متر برابر کمیسیون ماده ۵ مورخ ۱۳۶۷/۷/۱۷ محاسبه گردد.

تبصره ۸: حدنصاب تفکیک تجاری در کاربری تجاری در کل سطح شهر هر قطعه حداقل ۲۴ متر با احداث قدیمی ساخت قبل از طرح جامع سال ۱۳۶۸ برابر مصوبه کمیسیون ماده ۵ شماره ۳۳۷۹ تاریخ ۱۳۹۶/۸/۱۳ می باشد."

علی رغم ارسال و ابلاغ نسخه دوم دادخواست و ضمائم آن به شورای اسلامی شهر سقز تا زمان رسیدگی به پرونده پاسخی از طرف آن مرجع واصل نشده است.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۴/۶/۱۱ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیات عمومی

اولاً در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی مصوّب ۱۳۹۰/۱/۲۸ و تبصره های آن نحوه تفکیک یا افراز اراضی در محدوده و حریم شهرها و نحوه وصول قدرالسهم و سرانه فضای عمومی و خدماتی مشخص شده و در آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله بند (ب) دادنامه شماره ۹۶۱۰۰۹۰۹۰۵۸۰۰۳۱۵ مورخ ۱۳۹۶/۴/۱۳ وضع عوارض برای تفکیک مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و ابطال گردیده است. ثانیاً برمبنای بند (الف) دادنامه شماره ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۱۵۷۶۵۵۲ مورخ ۱۴۰۲/۶/۲۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری اعمال تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی مصوّب سال ۱۳۹۰ و علاوه بر آن اخذ سرانه خدمات موضوع ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوّب سال ۱۳۹۰ (قدرالسهم ناشی از تفکیک) از املاک و اراضی مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و ابطال شده است. ثالثاً به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۴۳۱ مورخ ۱۴۰۱/۹/۲۹ هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای املاک دارای سند قولنامه ای که بدون مجوّز احداث شده خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و ابطال شده است. بنابراین با توجه به دلایل مذکور، ماده ۹ تعرفه عوارض محلی سال ۱۴۰۱ شهرداری سقز با موضوع قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی و ورود به محدوده که به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوّب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوّب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیات عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی