رأي وحدت رويه شماره 618 ديوان عالي كشور در خصوص تخليه اماكن تجاري داراي سابقه اجاره قبل از تصويب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1365
فرهاد بحیرائی
نویسندهرأي وحدترويه شماره 618 ()- 18/6/1376
تخليه اماكن تجاري داراي سابقه اجاره قبل از تصويب قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال 1365
احتراماً
به استحضار عالي ميرساند، يكي از وكلاي دادگستري طي نامهاي كه به شماره
5814 مورخ 24/4/1375 ثبت دفتر ديوانعالي كشور شده است با ارسال تصوير
چهارفقره از آراء صادره از شعب دادگاههاي حقوقي 1 و 2 كاشان و تهران
تقاضاي طرح در هيأت عمومي ديوانعالي كشور نموده است و پروندههاي مربوطه
به كلاسههاي 68/870 حقوقي2 و 68/99 حقوقي 1 كاشان و 72/314 حقوقي 2 تهران و
72/776 حقوقي يك تهران مطالبه گرديده و اينك به شرح ذيل خلاصه جريان
پروندههاي مذكور را معروض ميدارد.
1ـ طبق محتويات پرونده كلاسه
68/870 حقوقي 2 كاشان در تاريخ 3/7/68 آقاي عيسي عمادالاسلامي دادخواستي
بطرفيت آقاي حسين اخوان حجازي به خواسته صدور دستور توقيف عمليات اجرايي و
متعاقباً صدور حكم به ابطال اجرائيه ثبتي شماره 7/68ـ44 دفتر اسناد
رسمي شماره 6 كاشان متضمن تخليه محل داروخانه پاستور به دادگاههاي حقوقي 2
كاشان تقديم داشته و توضيح داده است سال 1347 محل داروخانه پاستور به
موجب سند رسمي 24443 دفتر اسناد رسمي 6 كاشان به عنوان اجاره به وي
واگذار و تا اين تاريخ در اجارهاش بوده است در سال 1365دادگاه حقوقي 2
كاشان به درخواست خوانده حكم به تعديل اجارهبها صادر نموده و در سال
1366دادگاه مذكور حكم برالزام وي (مستأجر) به تنظيم اجارهنامه رسمي متضمن
تعديل اجاره بها صادر و دفترخانه اسناد رسمي 6 كاشان براساس دادنامه شماره
817 مورخ 1/7/1366 دادگاه حقوقي 2 و اجارهنامه اوليه طي سند شماره
49492ـ 8/7/66 اجاره را تجديد نموده است پس از انقضاء مدت اجاره بنا به
درخواست موجر از طرف دفترخانه اسناد رسمي تنظيم كننده سند اجاره اجرائيه
مبني بر تخليه محل صادر گرديده در صورتيكه محل داروخانه متجاوز از بيست
سال متوالي در يد استيجاري وي ميباشد و سند اجاره تنظيمي اخيرالذكر در
حقيقت مبين تداوم اجاره قبلي است و موضوع با مقررات ماده واحده الحاقي كه
ناظر به موضوع اجارهنامههايي است كه بدون سابقه استيجاري و ابتداي
تنظيم ميشود انطباق نداشته و صدور اجرائيه محمل قانوني نداشته به شرح
خواسته تقاضاي رسيدگي و صدور حكم را كرده است: دادگاه حقوقي 2 كاشان در
تاريخ 5/7/68 در وقت فوقالعاده تشكيل جلسه داده و به موجب دادنامه شماره
717 مورخ6/7/1368 بدين استدلال كه اجرائيه كه موضوع آن تخليه دوباب دكان
مورد اجاره بوده بروفق قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر
صادر شده و ايرادي برآن به نظر نميرسد حكم به رّد دعوي خواهان صادر
مينمايد و خواهان از رأي صادره تجديد نظرخواهي نموده دادگاه حقوقي يك
كاشان به موجب دادنامه شماره 69/215 مورخ 25/5/1369 عيناً رأي تجديدنظر
خواسته را تأييد كرده است.
2ـ در پرونده كلاسه 72/314 شعبه 70
دادگاه حقوقي 2 تهران بانك ملت در تاريخ 8/4/ 1371دادخواستي بطرفيت
خواندگان آقايان حسن و رضا و خانمها ناهيد و نهضت شهرت همگي نوبان به
خواسته صدور حكم بر ابطال اجرائيه كلاسه ب/1ـ7410 مربوط به سند اجاره
شماره 159663مورخ 18/7/68 دفترخانه 68 تهران صادر از اداره اول اجراي
اسناد رسمي تهران و بدواً صدور قرار توقيف عمليات اجرايي به دادگاه حقوقي
2 تهران تقديم داشته كه رسيدگي به شعبه 70 حقوقي 2 ارجاع و توضيح داده است
كه خواندگان سه باب مغازه بر طبق اجارهنامه تنظيمي دفترخانه 68 تهران به
بانك ملت به اجاره دادهاند و پس از تصويب ماده واحده قانون الحاق يك ماده
به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 موجرين در مقام تجديد قرارداد
اجاره برآمده و اجارهنامه جديدي به شماره 159663 مورخ 18/7/1368 دفترخانه
68 منعقد نمودهاند و در متن اجارهنامه رسمي تصريح گرديده كه مورد اجاره
جهت محل شعبه بانك ملت و امور اداري و تجاري بانك مذكور به اجاره واگذار
شده و قبلاً هم طبق اسناد اجارهنامههاي 14/6/1356 و 23/2/1365 اين دفتر
در اجاره مستأجر بوده است كه كماكان در تصرف بانك ملت است. با عنايت
باينكه ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجر و مستأجر ناظر به عقد
اجارهايست كه پس از تاريخ تصويب ماده واحده ابتدا واقع شده باشد و
تصرفات بانك مسبوق به عقود اجاره سابق بوده اقدام به صدور اجرائيه از طريق
ثبت بر خلاف قانون و به شرح خواسته تقاضاي رسيدگي و صدور حكم نموده است و
دادگاه پس از رسيدگي به موجب دادنامه 804 مورخ12/10/1372 بدواً به لحاظ
انتقال سهم مالكيت مالكين به آقاي رضا نوبان به استناد بند «2» ماده (198)
قانون آييندادرسي مدني دعوي خواهان عليه خواندگان مردود اعلام شده و
درخصوص دعوي اقامه شده عليه آقاي رضا نوبان بدين استدلال كه چون از مفاد
ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 چنين استنباط
ميگردد كه ناظر به عقود اجارهاي است كه پس از تصويب آن ابتدائاً واقع
ميگردد و شامل روابط اجاري پيش از تصويب خود نميگردد و مؤيد اين معني
همانا ماده واحده تصويبي مجمع تشخيص مصلحت نظام در سال 1369 ميباشد كه
مقرر داشته در مورد حق كسب و پيشه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
سال 1356 عمل شود و از آنجا كه بانك خواهان به موجب اجارهنامههاي رسمي
سالها قبل از تصويب ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجر و مستأجر
عين مستأجره را جهت دايركردن شعبه بانك و انجام امور تجاري در اجاره داشته
و با عنايت به تجاري بودن عمليات بانكها حق كسب و پيشه براي آنها متصور و
پذيرفته شده ميباشد به نظر دادگاه اجارهنامه اخيرالذكر در حقيقت براي
تمديد و تجديد اجاره تنظيم يافته و در نتيجه از شمول ماده واحده الحاقي
خارج است لذا دعوي خواهان را وارد تشخيص و حكم بر ابطال اجرائيه شماره 163
مورخ16/3/ 1371صادره در پرونده اجرايي كلاسه ب/1ـ7410 اداره اول اجراي
اسناد رسمي ثبت تهران صادر و اعلام ميدارد و از اين رأي آقاي رضا نوبان
تجديدنظر خواهي نموده و پرونده به شعبه 24 دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع و
به موجب دادنامه 321 مورخ11/7/1373 رأي تجديد نظر خواسته عيناً تأييد و
استوار شده است. بنا به مراتب به شرح ذيل نظريه معروض ميگردد:
نظريه
ـ همانطور كه ملاحظه ميفرماييد بين آراء دادگاههاي حقوقي 2 و1 كاشان و
حقوقي 2 و 1 تهران در خصوص موضوع شمول ماده واحده قانون الحاق يك ماده به
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1365 اختلاف وجود دارد بنا به مراتب
به استناد ماده (3) اضافه شده به قانون آييندادرسي كيفري مصوب سال 1337
تقاضاي طرح موضوع در هيأت عمومي محترم ديوانعالي كشور به منظور ايجاد
رويّه واحد را مينمايد.
معاون اول دادستان كل كشورـ حسن فاخري
به تاريخ روز سه شنبه: 18/6/1376 جلسه وحدت رويه قضايي هيأت عمومي
ديوانعالي كشور به رياست حضرت آيتالله محمدمحمدي گيلاني، رييس ديوانعالي
كشور و با حضور جناب آقاي مهدي اديب رضوي نماينده دادستان محترم كل كشور و
جنابان آقايان رؤسا و مستشاران شعب حقوقي و كيفري ديوانعالي كشور تشكيل
گرديد.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسي اوراق پرونده و استماع
عقيده جناب آقاي مهدي اديب رضوي نماينده دادستان محترم كل كشور مبني
بر:«نظر به اينكه در ماده واحده قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر
و مستأجر مصوب سال 1365 تصريح گرديده محلهايي كه پس از تصويب اين قانون
با سند رسمي بدون دريافت هيچگونه سرقفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار
ميشود مشمول مقررات اين قانون خواهد بود. بنابراين مقررات ماده واحده
ناظر به اجارهنامههاي محلهاي استيجاري است كه پس از تصويب قانون
ابتدائاً به اجاره واگذار ميگردد و اماكن استيجاري كه قبل از تصويب اين
قانون در اجاره بوده و پس از تصويب ماده واحد اجارهنامهها تجديد و يا
تمديد ميشود. چون رابطه استيجاري بين موجر و مستأجر از قبل وجود داشته،
مشمول مقررات ماده واحده نبوده و مشمول مقررات قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال 1356ميباشد. بنابراين رأي شعبه 24 دادگاه حقوقي يك تهران
كه در جهت تأييد رأي شعبه 70 دادگاه حقوقي 2 تهران و برهمين اساس صادر شده
موجه بوده معتقد به تأييد آن ميباشم.» مشاوره نموده و اكثريت بدين شرح
رأي دادهاند:
رأي وحدترويه هيأت عمومي ديوانعالي كشور
مستنبط
از ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجر و مستأجر() مصوب سال 1365
اين است كه قانون مزبور ناظر به عقود اجارهايست كه بعد از تصويب آن قانون و
ابتدائاً منعقد ميشوند و شامل اماكن تجاري كه سابقه اجاره به تاريخ قبل
از تصويب قانون فوقالذكر داشتهاند نميشود و لذا در مورد دعاوي مطروحه
كه به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استيجاري به تاريخ قبل
از تصويب ماده واحده قانون مذكور ميباشند و تنظيم اجارهنامههاي جديد
فيالواقع و نفسالامر به منظور تمديد و تجديد اجاره قبلي بوده است صدور
اجرائيه از جانب دفتر اسناد رسمي مبني بر تخليه اين قبيل محل كسب و پيشه
مخالف قانون است و به اين كيفيت رأي دادگاه حقوقي يك تهران كه بر تأييد حكم
دادگاه حقوقي 2 اصدار يافته و مبتني بر ابطال اجرائيه صادره در اين زمينه
صحيح و موافق موازين قانوني تشخيص ميگردد. اين رأي به موجب ماده (3) از
مواد اضافه شده به قانون آييندادرسي كيفري مصوب سال 1337 براي دادگاهها
در موارد مشابه لازمالاتباع است.
