رأي وحدت رويه شماره 565 ديوان عالي كشور در خصوص ضرورت طرف دعوي قرارگرفتن مستأجر كل جهت احراز رابطه استيجاري وي و مستأجر جزء و قطع رابطه استيجاري وي با مالك
فرهاد بحیرائی
نویسندهرأي وحدترويه شماره 565 ()- 1370/4/18
ضرورت طرف دعوي قرارگرفتن مستأجر كل جهت احراز رابطه استيجاري
وي و مستأجر جزء و قطع رابطه استيجاري وي با مالك
احتراماً به استحضار ميرساند: يكي از وكلاي دادگستري طي نامه ارسالي به
دادسراي ديوانعالي كشور اشعار داشته كه دادگاههاي حقوقي يك در موارد
مشابه آراي مختلف صادر نمودهاند و درخواست طرح موضوع را در هيأت عمومي
نموده است اينك خلاصه جريان پروندهها معروض ميگردد:
1 ـ
به حكايت پرونده 67/162 آقاي رجب چينيچيان و عده ديگر دادخواستي عليه
آقاي مرادخان به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي و
تنظيم سند اجاره به دادگاه حقوقي 2 تهران تسليم و توضيح داده كه مرحوم حسين
صفايي مستأجر شش دانگ محوطه محصور ساخته شده در پلاك شماره 251 فرعي از
2398 اصلي واقع در بخش ده تهران مشتمل بر محوطه انبار و تعميرگاه دكاكين
متعدد بوده و به موجب سند اجاره براي مدت دوسال از اول فروردين ماه 1352
در اجاره داشته و طبق مندرجات سند مورد بحث اجازه داشته انبار و مغازههاي
داخل محوطه گاراژ را براي مدت اجاره به ديگران اجاره دهد مستأجر موصوف طبق
اختيار حاصله دو باب از مغازههاي استيجاري را به خوانده واگذار نموده
بنا به تجويز ماده (10) قانون موجر و مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره
تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي
اجاره با اجاره ماهيانه 25000 ريال دارد، پس از وصول دادخواست و ثبت و
تعيين وقت سرانجام به موجب دادنامه شماره 443 مورخ 1366/7/21 با اين
استدلال كه بدون دخالت مستأجر كل رسيدگي به دعوي وجاهت ندارد و اقدام در
اين زمينه ممكن است به حقوق مكتسبه مستأجر كل لطمه وارد نمايد خصوصاً
اينكه در شرايط فعلي فقط قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به قوت
خود باقي بوده و ساير قوانين در اين زمينه لازمالرعايه نيست دعوي را به
كيفيت مطروحه قابل استماع ندانسته و از اين رأي پژوهشخواهي شده كه شعبه
18 دادگاه حقوقي يك تهران به موجب دادنامه 212 مورخ 1367/5/24 قرار صادره
از دادگاه بدوي را تأييد كرده است.
2 ـ به حكايت پرونده
66/340/76 آقاي چينيچيان و شركا دادخواستي عليه آقاي ايليا يعقوبي و آپريم
به خواسته الزام آنان به تنظيم سند رسمي تسليم و ضمن دادخواست توضيح داده
است مرحوم حسين صفايي به موجب سند اجاره شماره 75760 مورخ 1356/3/25 صادره
از دفتر 122تهران شش دانگ محوطه گاراژ را در اجاره داشته و با اختياري كه
داشته دو باب از مغازههاي مورد اجاره را به خواندگان به مدت دو سال اجاره
داده و با انقضاي مدت اجاره تقاضاي صدور حكم به الزام خواندگان به تنظيم
سند اجاره به ماهيانه 25000 ريال براي هر باب دارد، پس از وصول دادخواست و
رسيدگي سرانجام به موجب دادنامه 478 با اين استدلال كه طبق رأي هيأت عمومي
ديوانعالي كشور فقط مقررات مالك و مستأجر مصوب سال 1356 حاكم بر قضيه
ميباشد و بدون دخالت مستأجر كل اخذتصميم قانوني ميسور نيست دعوي
خواهانها را به كيفيت مطروحه قابل استماع ندانسته و از اين حكم
پژوهشخواهي شده و شعبه 7 دادگاه حقوقي 1 به موجب دادنامه 238مورخ
1367/4/14 با اين استدلال كه مستأجر كل به علت انتقال ملك به غير سمتي
ندارد با توجه به مفهوم قسمت آخر ماده (10) قانون روابط موجر و مستأجر سال
1356 اعتراض را وارد تشخيص و با فسخ قرار صادره پرونده را براي رسيدگي
ماهوي اعاده داده است.
3 ـ به موجب پرونده ديگري آقاي
چينيچيان و شركا دادخواستي به خواسته الزام به تنظيم سند اجاره عليه آقاي
اسماعيلي تسليم و به شرح دو پرونده مذكور بيان ادعا نموده است و دادرس
دادگاه حقوقي دو پس از رسيدگي دعوي خواهانها را به كيفيت مطروحه كه
مستأجر كل طرف دعوي قرار نگرفته اظهارنظر به عدم استماع دعوي نموده و بر
اثر پژوهشخواهي دادگاه شعبه 37 حقوقي يك تهران به موجب دادنامه شماره 364
مورخ 1366/10/26 به اين استدلال كه مدت اجاره منقضي شده با فسخ قرار صادره
پرونده را براي رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي اعاده نموده است، بنابه
مراتب به شرح ذيل اظهار نظر مينمايد:
نظريه ـ همانطور كه
ملاحظه ميفرماييد در موضوع مشابه از شعب 7 و 37 دادگاه حقوقي يك از يك طرف
و شعبه 18 دادگاه حقوقي يك از طرف ديگر آراي مختلف صادر گشته است، بنا به
مراتب به استناد ماده (3) قانون اضافهشده به قانون آييندادرسي كيفري مصوب
1337/5/1 تقاضاي طرح در هيأت عمومي ديوانعالي كشور جهت اتخاذ رويه واحد
دارد.
معاون اول دادستان كل كشورـ حسن فاخري
به
تاريخ روز سهشنبه 1370/4/18 جلسه وحدترويه هيأت عمومي ديوانعالي
كشور به رياست رييس ديوانعالي كشور و با حضور دادستان محترم كل كشور و
جنابان آقايان رؤسا و مستشاران شعب كيفري و حقوقي ديوانعالي كشور تشكيل
گرديد.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسي اوراق پرونده و
استماع عقيده دادستان كل كشور مبني بر: «در صورتي كه مستأجر كل فقط از
مالك بدون پرداخت وجهي به عنوان سرقفلي ملك را اجاره كرده باشد پس از
تمام شدن مدت اجاره هيچگونه حقي نسبت به مورد اجاره ندارد و اگر مستأجر كل
به مالك سرقفلي داده، يا در يكي از مغازهها، خود كار ميكرده، نسبت به آن
مورد حق سرقفلي دارد و شركت او در دعوي ضروري است، بنابراين دادگاهها
حسب مورد بايد اقدام به صدور حكم مقتضي نمايند» مشاوره نموده و اكثريت
بدين شرح رأي دادهاند:
رأي وحدترويه هيأت عمومي ديوانعالي كشور
در دعوي موجر عليه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظيم اجارهنامه كه به
استناد ذيل ماده (10) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2 اقامه
ميشود طرف دعوي قرار دادن مستأجر كل هم در مواردي ضرورت دارد كه براي
احراز رابطه استيجاري فيمابين مستأجر جزء و مستأجر كل و قطع رابطه استيجاري
مستأجر كل با موجر لازم باشد بنابراين آراي شعب 7 و 37 دادگاه حقوقي يك
تهران كه با احراز قطع رابطه مستأجر كل با موجر صادر شده درحدي كه با اين
نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص ميشود.
اين رأي برطبق ماده (3) از
مواد اضافهشده به قانون آييندادرسي كيفري مصوب 1337/5/1 براي دادگاهها
در موارد مشابه لازمالاتباع است.
